《經(jīng)濟參考報》記者了解到，“金融16條”推出后，AMC（金融資產(chǎn)管理公司）積極開(kāi)展房企紓困行動(dòng)，通過(guò)代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入相關(guān)項目，保障房地產(chǎn)項目交付。業(yè)內人士表示，AMC在項目層面參與房企資產(chǎn)盤(pán)活，主要通過(guò)“出資+開(kāi)發(fā)”模式，由AMC負責不良資產(chǎn)處置與重組，操盤(pán)方負責再開(kāi)發(fā)與運營(yíng)。AMC的積極參與，將成為加快房企風(fēng)險出清的又一抓手，有助于保障房地產(chǎn)項目交付，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
收并購市場(chǎng)降至低點(diǎn)
根據克而瑞研究中心（CRIC）監測數據，2023年7月，重點(diǎn)受監測房企共涉及17筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價(jià)約122.1億元，同比大幅減少78.2%，環(huán)比下跌17.4%，披露的單筆平均交易規模為8.1億元，收并購市場(chǎng)整體遇冷。
從交易進(jìn)展來(lái)看，7月份有3筆交易處于掛牌狀態(tài)，其中大悅城擬41.42億元掛牌轉讓上海陸家嘴中糧海景壹號公寓物業(yè)，可售建筑面積約4.9萬(wàn)平方米。此外，簽署轉讓協(xié)議、完成、訂立框架協(xié)議、進(jìn)行中、未確定交涉中的交易筆數分別為7個(gè)、4個(gè)、1個(gè)、1個(gè)、1個(gè)。其中包括融創(chuàng )4.22億元出售重慶文旅城、中海以3億元對價(jià)完成出售上海中海中心辦公樓等。
從交易標的物業(yè)類(lèi)型看，7月多元化并購額占比較上月有所回升，9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資中已披露的交易金額合計為58.82億元，占全部規模的比例為48.2%。但與去年同期418.67億元的大宗交易規模相比，當前多元化大宗交易市場(chǎng)整體遇冷，交易方持觀(guān)望態(tài)度。此外，開(kāi)發(fā)項目、集團收并購交易筆數分別為7筆和1筆，開(kāi)發(fā)項目交易筆數是上月的一半，熱度明顯回落。
值得一提的是，今年7月，萬(wàn)達三次轉讓相關(guān)股權備受市場(chǎng)關(guān)注?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸恐赋?，萬(wàn)達通過(guò)幾筆股權出讓累計回籠資金近68億元，不僅如期完成當月到期的美元債兌付，其長(cháng)春項目逾10億元財務(wù)糾紛也達成和解?！安贿^(guò)，除債務(wù)困局外，萬(wàn)達真正的考驗是今年年底萬(wàn)達商管IPO對賭回購股權壓力，倘若未能成功上市，萬(wàn)達商管需向Pre-IPO投資者支付約300億元的股權回購款?！痹摲治鋈耸空f(shuō)道。
“出資+開(kāi)發(fā)”模式紓困
7月份，AMC資管機構與房地產(chǎn)代建企業(yè)簽署戰略合作協(xié)議較多。業(yè)內分析認為，在A(yíng)MC廣泛參與項目紓困的背景下，與AMC合作也成為代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向之一，同時(shí)這也有望助力保交樓工作順利開(kāi)展。
中指研究院報告顯示，7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長(cháng)城資產(chǎn)及其子公司長(cháng)城國富置業(yè)簽署戰略合作協(xié)議，協(xié)議雙方約定，將在涉房、涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展戰略合作；7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開(kāi)展戰略合作，合作內容包括不限于共同設立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)以及為政府和社會(huì )提供“保交樓”的系統解決方案等。
中指研究院企業(yè)研究總監劉水告訴《經(jīng)濟參考報》記者，AMC在項目層面參與房企資產(chǎn)盤(pán)活，主要通過(guò)“出資+開(kāi)發(fā)”模式，由AMC負責不良資產(chǎn)處置與重組，操盤(pán)方負責再開(kāi)發(fā)與運營(yíng)?！捌渲?，操盤(pán)方可以是AMC旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)。頭部代建企業(yè)具有豐富操盤(pán)經(jīng)驗及品牌效應，對項目去化與溢價(jià)都會(huì )產(chǎn)生積極影響?！?/p>
今年以來(lái)，AMC介入房地產(chǎn)項目逐漸成為一種趨勢。根據CRIC監測數據，今年前7個(gè)月，已經(jīng)有包括浙商資產(chǎn)、長(cháng)城資產(chǎn)、中國華融等AMC，先后通過(guò)代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項目。關(guān)聯(lián)房企涉及華夏幸福、泰禾集團、金科股份、萬(wàn)達地產(chǎn)、保利發(fā)展、佳兆業(yè)、旭輝集團、融創(chuàng )中國等知名企業(yè)。
上述克而瑞研究中心分析人士指出：“作為業(yè)績(jì)新增長(cháng)點(diǎn)，代建商爭相逐鹿，但開(kāi)發(fā)難度大、風(fēng)險高、無(wú)法加杠桿等因素無(wú)一不制約各方發(fā)展，代建龍頭也只是憑信用、品牌和金融資源開(kāi)展紓困模式探索?！?/p>
合力促進(jìn)樓市平穩健康發(fā)展
從二級市場(chǎng)表現來(lái)看，CRIC監測數據顯示，7月份，A股整體上漲的地產(chǎn)股占比將近94%，僅有4只股票下跌；而H股整體上漲的地產(chǎn)股占比也達到了47%。
在H股方面，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬(wàn)家成為7月漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，整月漲幅超過(guò)了45%。
A股上市房企方面，7月份金科股份的漲幅較大，公司股票在當月迎來(lái)多個(gè)漲停板。分析人士稱(chēng)，該企業(yè)在6月份開(kāi)啟保殼計劃之后，7月又引入了央企AMC長(cháng)城資管作為戰投，且完成了111.97億元境內債券的展期，再加上月內房地產(chǎn)利好政策頻出，A股房地產(chǎn)板塊整體大漲，使得該公司股票月漲幅達到了128.8%。
政策面，7月份調控優(yōu)化的利好信號頻出。央行明確鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率來(lái)減輕居民負擔；住建部提出落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等系列措施；月底，北京、廣州、深圳、杭州等城市相繼表態(tài)跟進(jìn)優(yōu)化政策。其中，廣州明確提出要盡快推出有關(guān)政策措施，杭州市城區取消落戶(hù)名額限制，核心城市政策松綁預期明顯升溫。
劉水分析稱(chēng)，中央層面定調優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策，支持企業(yè)合理融資需求，提出在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造，央行、金融監管總局發(fā)布關(guān)于延長(cháng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，疊加各地陸續出臺政策優(yōu)化措施，有望合力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
上述克而瑞研究中心分析人士認為，除穩需求外，當前房地產(chǎn)的主要任務(wù)在于保交樓、防風(fēng)險。7月份“金融16條”部分政策延期、交易商協(xié)會(huì )持續支持民營(yíng)房地產(chǎn)債券融資、中央鼓勵民營(yíng)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)回收資金等，繼續紓困供給端，對出險房企注入流動(dòng)性或進(jìn)行債務(wù)展期，助力保交樓。該人士進(jìn)一步指出，保交樓的核心在于資金問(wèn)題，盡管“金融16條”延期鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放配套融資，但作為商業(yè)機構，銀行當前參與意愿度不高。期待后續更多紓困政策出臺，繼續加大紓困資金投入，優(yōu)化紓困資金申請、使用和監管機制。（記者 高偉）
