新華社北京9月9日電 題：多家銀行明確了，存量房貸利率調整這么辦
新華社記者吳雨、李延霞
哪些房貸能申請下調利率？利率能下調到多少？到底怎么操作？……自?xún)刹块T(mén)發(fā)文引導降低存量首套住房貸款利率后，這些問(wèn)題一直困擾著(zhù)借款人。多家銀行日前發(fā)布公告，明確了“操作指南”。請跟記者來(lái)看看。
問(wèn)題一：我的城市剛宣布執行“認房不用認貸”，原來(lái)按二套房貸利率辦的房貸能申請下調利率嗎？
答：可以。這次調整范圍明確是首套個(gè)人住房貸款，但根據近期“認房不用認貸”政策落地情況，各家銀行也細化了首套房貸的認定標準。
農行表示，房屋購買(mǎi)時(shí)家庭在當地沒(méi)有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不用認貸”政策的，也在調整范圍內。
工行表示，房屋購買(mǎi)時(shí)不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不用認貸”政策的，也可以申請調整。
也就是說(shuō)，原來(lái)“認房又認貸”政策下的購房者，有機會(huì )通過(guò)“二套轉首套”享受政策利好。
問(wèn)題二：我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的，利率能降多少？
答：工行表示，2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放、已轉換為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為L(cháng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執行。
一個(gè)背景是：2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，以L(fǎng)PR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準轉換也于2020年8月底結束。
如果小張在2019年初簽訂了房貸合同，利率是貸款基準利率的1.1倍。轉換為L(cháng)PR定價(jià)后，小張的房貸變?yōu)長(cháng)PR加59個(gè)基點(diǎn)。假設小張當時(shí)所在城市的政策下限與全國保持一致，那這次調整，小張的房貸可以調整為L(cháng)PR，明明白白可以降低59個(gè)基點(diǎn)。
不過(guò)，值得注意的是，幾家銀行都表示，如果你當時(shí)的貸款利率低于全國下限，銀行將不作調整。
比如，小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同，當時(shí)享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠。在“換錨”后，小王的房貸轉換為L(cháng)PR減39個(gè)基點(diǎn)。因為小王的房貸利率水平已低于LPR，因此銀行將不作調整，小王的房貸仍維持LPR減39個(gè)基點(diǎn)。
問(wèn)題三：以L(fǎng)PR為定價(jià)基準發(fā)放的房貸利率怎樣調整？能下調多少？
答：中國銀行表示，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR減20個(gè)基點(diǎn)執行。
這一次，你的房貸利率能降多少，取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：貸款發(fā)放時(shí)間，以及所在城市首套房貸利率政策下限。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日，因為自那日起，全國首套房貸利率政策下限調整為L(cháng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。
假設你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國下限一致，你當時(shí)的貸款利率是LPR加50個(gè)基點(diǎn)，那么就會(huì )有兩種情況。第一種情況，如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放，這次利率最低能調整到LPR，可下降50個(gè)基點(diǎn)；第二種情況，如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的，最低能調整到LPR減20個(gè)基點(diǎn)，可下降70個(gè)基點(diǎn)。
另外，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調降，還要看辦理貸款時(shí)當地的首套房貸利率下限。
拿北京來(lái)說(shuō)，從房貸利率“換錨”伊始，就在全國政策下限LPR的基礎上“因城施策”加了55個(gè)基點(diǎn)。北京市民小劉前幾年買(mǎi)首套房時(shí)正趕上信貸供給偏緊、利率走高，合同利率簽訂為L(cháng)PR加135個(gè)基點(diǎn)。這次，他可以和銀行協(xié)商，最多可降低的加點(diǎn)幅度是80個(gè)基點(diǎn)，降到簽訂合同當年北京首套房貸利率政策下限，即LPR加55個(gè)基點(diǎn)。
問(wèn)題四：如果此前沒(méi)有選擇將房貸利率轉換為L(cháng)PR計價(jià)，是不是就無(wú)法享受此次下調？
答：不是，還有機會(huì )申請轉為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。
農行表示，符合首套住房貸款利率政策，且未以L(fǎng)PR為定價(jià)基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)，需申請轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準后，再進(jìn)行利率調整；未申請轉換的，將無(wú)法辦理。
問(wèn)題五：個(gè)人還需要提出申請嗎？
答：此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式，大部分銀行將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請。辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調整過(guò)程中，銀行不收取任何費用。
但是，如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請“二套轉首套”，那還得向銀行提出申請。
如工行表示，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸客戶(hù)，可于2023年9月25日起向該行提出申請。
