新華社上海12月24日電 題：部分小區公共區域頻被侵占 業(yè)主權益如何維護？
新華社記者鄭鈞天、許舜達
小區公共區域本應屬于業(yè)主購買(mǎi)的集體共有資產(chǎn)，但在現實(shí)中卻常出現被侵占的現象。記者近日在一些地方走訪(fǎng)發(fā)現，小區公共區域產(chǎn)權歸屬不明晰，經(jīng)常引發(fā)業(yè)主、業(yè)委會(huì )與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間的矛盾糾紛。
專(zhuān)家建議，完善城市小區業(yè)主共有產(chǎn)權登記制度，進(jìn)一步加強民法典等相關(guān)法律的落實(shí)和普及工作，增強公眾法律意識和維權能力，有效規范開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )的行為。
共有產(chǎn)權不明晰現象普遍
12月23日，記者在上海市虹口區一小區看到，由于小區配套的垃圾房被挪作他用，不再作為垃圾投放點(diǎn)向居民開(kāi)放，導致生活垃圾只得露天堆放，居民們紛紛提出意見(jiàn)。
“按照小區的規劃設計，垃圾房等作為公建配套設施，應屬于全體業(yè)主共有，但開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司卻把業(yè)主共有資產(chǎn)的使用權對外出租牟利。業(yè)主要求公示賬目的請求一再被拒絕。這嚴重侵害了業(yè)主的共有產(chǎn)權?！毙^業(yè)主凌女士告訴記者，維權已歷經(jīng)3年多，但情況仍未改觀(guān)。
地面車(chē)位、人防空間、公共用房……記者采訪(fǎng)發(fā)現，由于不少住宅小區的共有產(chǎn)權歸屬不明晰，經(jīng)常發(fā)生被私占、私建、私售、私租等情況。
“摸清自家小區的家底太難了！”浙江省杭州市余杭區一小區業(yè)委會(huì )監督小組成員石紅專(zhuān)表示，為了搞清小區經(jīng)營(yíng)性用房、人防地下車(chē)庫等業(yè)主共有產(chǎn)權究竟有哪些部分、有多少面積，他跑了土管、發(fā)改、住建等多個(gè)部門(mén)，耗時(shí)幾個(gè)月，至今仍未完全搞清楚。
由于垃圾房被租用，上海虹口一個(gè)小區的居民只能露天扔垃圾。受訪(fǎng)者供圖
小區業(yè)主的共有產(chǎn)權包括哪些？根據《中華人民共和國民法典》第二百七十四條，建筑區劃內的道路、綠地，一般屬于業(yè)主共有。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規定》第四十三條明確，物業(yè)管理用房，門(mén)衛房、電話(huà)間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊，按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫等物業(yè)管理區域內的配套設施設備歸業(yè)主共有。
共有產(chǎn)權不明晰也是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益，引發(fā)小區物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。據不完全統計，浙江省衢州市因物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分登記不完善，導致業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因共有物權不清晰而引發(fā)的矛盾糾紛，占當地物業(yè)管理投訴量的近三分之一。
“摸清家底”為何這么難？
記者采訪(fǎng)了解到，盡管民法典、物權法等法律對業(yè)主共有產(chǎn)權等情況都作出了明確規定，但在現實(shí)中不少住宅小區的共有產(chǎn)權歸屬不明晰問(wèn)題仍比較普遍。這是因為在2007年物權法出臺之前，我國尚沒(méi)有全國性法律對業(yè)主共有產(chǎn)權做出規定，因此在這之前建成的小區，大多存在共有產(chǎn)權歸屬不明晰問(wèn)題。在物權法及民法典出臺之后，共有產(chǎn)權相關(guān)規定的普及有限，許多居民對此并不了解，“誰(shuí)管理，誰(shuí)所有”現象仍大量存在。
通常情況下，前期物業(yè)都是開(kāi)發(fā)商的下屬子公司。浙江大學(xué)城市治理研究所所長(cháng)吳結兵表示，新小區交付時(shí)，由于業(yè)主尚處于陸續入住的過(guò)程中，加上絕大多數業(yè)主對于哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應該歸業(yè)主所有這類(lèi)權益并不知情，這就給了開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)侵占業(yè)主合法權益的可乘之機。
記者調查發(fā)現，業(yè)主個(gè)人勢單力薄，缺乏有關(guān)部門(mén)的支持，成為維權的主要難點(diǎn)。
凌女士目前遭遇的維權難題在于，法院表示個(gè)人不能作為提告主體，需要小區業(yè)主委員會(huì )代表出面，才能要求追回垃圾房的使用權限。但小區目前并沒(méi)有業(yè)委會(huì )。
不少受訪(fǎng)業(yè)主告訴記者，在收回被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)侵占的共有產(chǎn)權的過(guò)程中，他們往往面臨諸多困難。有的物業(yè)公司以信息安全為由，不向個(gè)人業(yè)主提供小區建筑物情況等材料，有的社區居委會(huì )建議他們成立業(yè)委會(huì )后再來(lái)申請。
而成立業(yè)委會(huì )本身就是一個(gè)難題，由此導致業(yè)主確權之路陷入死循環(huán)：一方面要求業(yè)主以業(yè)委會(huì )身份來(lái)表達訴求，另一方面又不提供業(yè)委會(huì )成立所需的材料。
記者采訪(fǎng)了解到，有的業(yè)主想了解小區詳細信息，被告知需要到當地住建部門(mén)申請，但申請前又需要當地街鎮開(kāi)具的證明。部分業(yè)主還表示，居委會(huì )、物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )往往會(huì )形成默契同盟，因此開(kāi)具介紹信或證明、讓業(yè)主去調小區檔案是幾乎不可能完成的任務(wù)。
專(zhuān)家建議完善共有產(chǎn)權登記制度
針對小區共有產(chǎn)權被侵占的情況，浙江大學(xué)民商法研究所副所長(cháng)章程建議，應當建立城市小區業(yè)主共有產(chǎn)權強制登記制度，公建配套設施必須登記在業(yè)主委員會(huì )名下?！叭绻麡潜P(pán)開(kāi)發(fā)完了，業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立，可以臨時(shí)登記在開(kāi)發(fā)商的名下，一旦業(yè)主委員會(huì )成立立即交付?！?/p>
“小區交付初期，業(yè)委會(huì )尚未成立，容易發(fā)生侵占業(yè)主權益的亂象，政府部門(mén)應加強對開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司違法侵占的監督和處罰力度?！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局物業(yè)監管處負責人表示，對此杭州新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》已做出明確規定，新建小區如未按照規定移交有關(guān)圖紙資料和查驗新建物業(yè)共有部分的，將對其處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬等受訪(fǎng)法律專(zhuān)家表示，當前業(yè)主面臨的共有部分維權困境一定程度上與普法力度不夠、相關(guān)部門(mén)執法不嚴有關(guān)。為此，需要進(jìn)一步加強民法典等相關(guān)法律的普及工作，增強公眾法律意識和維權能力，有效規范開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )等管理人的服務(wù)行為。
中國浦東干部學(xué)院教研部教授焦永利建議，應細化住宅物業(yè)管理相關(guān)規定，方便小區物業(yè)、居委會(huì )和業(yè)委會(huì )在日常管理中各司其職。通過(guò)基層治理體系的完善，讓居民和居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)之間充分溝通，建立更好的合作機制。
