（海報設計：盧俊宇）
新華網(wǎng)北京4月8日電（記者 盧俊宇）明星張杰、謝娜夫婦買(mǎi)豪宅疑似“跳單”的話(huà)題近期登上熱搜，最終法院認定謝娜張杰購房不存在“跳單”。那么什么是“跳單”？房產(chǎn)交易中“跳單”行為將承擔什么法律后果？本期法治課代表采訪(fǎng)了北京星來(lái)律師事務(wù)所合伙人許睿，帶大家一起學(xué)習。????
Q：何為“跳單”行為？????
A:“跳單”行為并非法律概念，而是房產(chǎn)交易領(lǐng)域衍生出來(lái)的事實(shí)概念。通俗來(lái)講，“跳單”是指中介為顧客提供訂立合同的交易機會(huì )，而買(mǎi)賣(mài)雙方顧客在獲得了對方的交易信息后繞過(guò)中介，直接達成交易進(jìn)而逃避支付中介報酬的行為。????
“跳單”行為多數存在于房地產(chǎn)、建筑、互聯(lián)網(wǎng)等一些以信息咨詢(xún)?yōu)殇N(xiāo)售內容的服務(wù)行業(yè)，以及一些以撮合為目的的平臺中。????
Q：如何判定是否存在“跳單”行為？????
A：判斷委托人是否存在“跳單”行為，一般可從如下要點(diǎn)進(jìn)行判斷：????
第一，要看委托人和中介是否訂立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同約定提供了交易機會(huì )或媒介服務(wù)。
第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，這是判斷是否構成 “跳單”違約的關(guān)鍵。
第三，委托人是否繞開(kāi)該中介人與合同相對方訂立了合同。
若委托人的行為符合前述三點(diǎn)要素，則可判定委托人存在跳單行為。??
Q：“跳單”將承擔什么法律后果？????
A：針對“跳單”行為，我國法律有著(zhù)明確的規定予以禁止。根據民法典第九百六十五條規定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
另外如果委托人和中介公司簽署的合同里對于逃單行為有明確的違約條款，那中介也可以要求委托人承擔合同約定的違約責任。????
針對房產(chǎn)交易中一些公眾關(guān)注的風(fēng)險問(wèn)題，許睿律師提出三點(diǎn)建議：
首先，在房屋交易過(guò)程中，需嚴格審核房屋的性質(zhì)，是否存在違建、小產(chǎn)權、已購公房、共有產(chǎn)權等無(wú)法過(guò)戶(hù)或需要履行嚴格的審批流程、繳納高額稅費的情形；????
其次，二手房交易中，標的房屋是否存在仍處于有效租賃期間的問(wèn)題。若租賃關(guān)系先于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立且有效，則承租人可主張其在先的租賃關(guān)系對抗房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋買(mǎi)受人將無(wú)法及時(shí)入住。還需要考慮房屋出賣(mài)人可能存在的“一房二賣(mài)”的情形。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，盡量在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽署同時(shí)，對標的房屋做好預登記，以保證房屋不存在另行交易對可能；????
最后，無(wú)論是新房買(mǎi)賣(mài)亦或是二手房買(mǎi)賣(mài)，應當盡早辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記，避免因買(mǎi)受人無(wú)法被認定為房屋實(shí)際權力人，從而導致房屋被原出賣(mài)人增加權利限制而產(chǎn)生糾紛。
